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我的房子誰做主
   瀏覽次數:2981  發布時間:2009/12/7
案例一:
      李先生來自于山東,現在常州工作。2008年6月,經人介紹,李先生認識了常州人周小姐。兩人相處的十分愉快,進而有了結婚的打算。李先生在本市物色好一套總價額為60萬元的住房后,于2008年9月以首付20萬元(全部由李先生以個人財產支付)購買了那套住房。余款40萬元李先生做了按揭貸款,銀行月還款額為3000元。2008年10月,李先生辦理了房屋產權登記并拿到了房產證和土地使用權證,不動產登記簿上的權利人為李先生一人。2008年12月,李先生與王小姐領取了結婚證并舉辦了婚禮,
      兩人的婚后生活一開始還比較融洽,并且每月用雙方工資共同承擔每月的房貸。但是在2009年的5月份,李先生發現周小姐結識了王先生并且有了婚外情。對此,李先生感到非常憤怒,還與周小姐發生了多次爭吵甚至是肢體上的沖突。李先生感到與周小姐的夫妻感情已經破裂而想與其離婚,但不清楚自己婚前所購買的那套房子是屬于個人財產還是夫妻共同財產,是否要進行分割,所以求助于律師來解答。
案例二:
    萬先生與蔡小姐2007年1月相識,兩人相處愉快準備結婚。為了準備新房,萬先生在2008年的2月首付12萬元(以個人財產支付)購買了一套50萬元的商品房。余款38萬元來自于銀行的按揭貸款,月還款額為2500元。2008年4月,萬先生與蔡小姐結婚。2008年5月,萬先生取得了房產證,房產證上的權利人為萬先生一人。婚后,二人共同用工資交納月供款。2009年5月,兩人離婚。而夫妻二人對于這套房屋是否屬夫妻于共同財產以及是否要進行分割產生了糾紛。
法律分析:
    以上的兩個案例涉及的都是婚前買房,婚后夫妻共同還貸,離婚時如何分割房產的問題。所不同的是“案例一”中當事人是在婚前取得房產證,“案例二”中當事人是在婚后取得房產證。對于此兩種情況下房產的歸屬問題在實踐中爭議很大,對此,筆者結合我國相關法律法規的規定與江蘇省的一些實際情況,做出如下分析:
      首先,對于涉案房屋的財產歸屬問題,根據《婚姻法》第十八條第一項的規定:“有下列情形之一的,為夫妻一方的財產:(一)一方的婚前財產。”同時,根據《物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。”由此可以看出,“案例一”中李先生在婚前完成交易行為并取得房產證,且房產證上的權利人為其一人,那么這套房子當屬李先生婚前個人財產確定無疑。而“案例二”中,萬先生雖然也是在婚前完成交易行為,但是房產證是在婚后取得的,由于“登記”為不動產物權設立的生效要件,所以法律上認定萬先生是在婚后才取得這套房屋的所有權,原則上這套房屋屬于夫妻共同財產。
      其次,上述兩個案例中都存在著一個“夫妻共同還貸”的情節,而對于在此情況下離婚時如何分割房產,目前來說還沒有統一的法律規定,而江蘇省高級人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>及司法解釋若干問題的討論紀要》對此有所涉及,根據《討論紀要》的第十三條:“夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸,且用個人財產支付首期房款,在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸,如果婚后取得房屋所有權的,無論登記于一方還是雙方名下,均應當認定為夫妻共同財產,離婚時作為夫妻共同財產進行分割。對于一方婚前支付的首期付款,由另一方返還一半;尚欠的貸款,作為夫妻共同債務,由雙方返還。夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸,且用個人財產支付首期房款,如果所有權系婚前取得且登記在一方名下,但在夫妻關系存續期間又用共同財產還貸的,該房屋應認定為登記一方的個人財產。對于婚后以夫妻共同財產償還的貸款部分,由享有所有權的一方予以返還。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的,人民法院應予支持。”
      由上述《討論紀要》可以看出,案例一中涉案房屋雖然歸李先生所有,但是在離婚時,李先生需要將婚姻關系存續期間已經共同歸還的房貸中的屬于周小姐的一部分返還給周小姐,同時,周小姐還擁有要求分割房屋增值部分收益的權利。而案例二中涉案房屋及其增值為夫妻共同所有,在離婚分割房產時,蔡小姐首先需要將萬先生婚前支付的首付款的一半返還給萬先生,具體到本案,蔡小姐需要返還給萬先生6萬元。其次,對于房貸剩余部分,則作為夫妻共同債務,由雙方共同償還。
律師建議:
      在離婚時,房屋往往是夫妻雙方爭奪的重點。由以上的討論可以看出,房產證在何時取得對于房屋產權的歸屬有著重要影響,所以,作為當事人的男女雙方在婚前最好能結合自身的實際情況對購房與結婚的時間點做合理的規劃。同時,如果牽涉到歸還銀行貸款的問題,雙方也可以對于如何償還貸款、房產權益的歸屬做出約定,以避免日后相關糾紛的發生。
 
江蘇懷德律師事務所
吳志強    湯圣棟
                                                                                                                           2009-10-20
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